입주자대표회의는 아파트의 내, 외벽 공사를 선정하려고, 제한경쟁입찰 실시 공고를 함. A를 비롯한 3개 업체가 응찰. A가 최고 점수를 받음. 입주자대표회의는 임시회의 결과를 공고.

공고문에는 “개찰 결과는 A가 1순위이지만 법적 문제 질의에 대한 분명한 대답이 없고, 주민들 측에서 가격이 높다고 하고, 감사의 담합이라는 강력한 주장도 있고 해서 회장이 낙찰유보를 선언”한 것이라고 기재.

입주자대표회의는 A에게 유찰되었다는 통보.

입주자대표회의 회장 C는 입주자들에게 “몇 가지 이유를 들어 A의 낙찰을 유보한 일이 있으나, 유보란 잘못된 것이므로, 유보라는 말을 삭제하고 A가 개찰 결과대로 낙찰되었음을 알린다.”라는 내용의 공고.

입주자대표회의는 20명의 해임 요청에 따라, 동별대표자 C에 대하여, “관리규약 일부 조항을 개정하라는 시정명령을 이행하지 아니하여 주택법 등에 따른 과태료 백만 원이 부과되었고, 주택관리업자 및 사업자 선정지침을 위반하여 주택법 등에 따른 과태료 2백만 원이 부과되었다.”는 이유로 동별 대표자 해임 찬반 투표를 실시. 72세대 중 48세대가 찬성.

선거관리위원회는 입주민들에게 C가 동 대표자에서 해임되었고, 관리규약에 따라 회장 지위 또한 상실되었음을 공고.

회장 C는 위 공고 이후 A 공사업체와 공사대금 6억 원의 보도블록공사를 진행함.

입주자들은 다시 회장 및 감사 선거를 실시. 새로운 회장이 선출.

[입주자대표회의 회장 C의 주장]

C는 동별대표자임과 동시에 입주자대표회의 회장임. C를 동별대표자에서 해임하기 위해서는 관리규약에서 정한 회장 해임 의결정족수를 충족해야 하는데, 입주자대표회의는 동별대표자 해임 의결정족수에 따라 해임결의를 함. 절차상 하자로 무효임. C는 위 공사계약을 체결할 권한이 있음.

가사, 해임결의가 유효하더라도, 민법 691조를 유추 적용한 “긴급처리권”의 일환으로서 유효.

A 공사업체가 최고 점수를 받아서, 낙찰자로 결정됨. 공사계약을 체결하는데, 별도로 입주자대표회의 의결이 필요 없음.

[입주자대표회의 주장]

C는 동별 대표자 지위에서 해임됨과 동시에 회장 지위 상실. 공사계약체결은 입주자대표회의 의결사항임. 의결이 없었으므로, 공사계약은 무효.

[법원의 판단]

관리규약은 “해임된 동별대표자는 임원의 지위까지도 모두 상실”이라고 규정. 동별 대표자에서 해임됨과 동시에 회장 지위를 상실.

동별대표자의 해임 절차에 관하여는 구 주택법 시행령과 마찬가지로, 해당 선거구 입주자의 과반수 투표와 투표자 과반수 찬성으로 해임하도록 규정하고, 예외 규정을 두고 있지 않음. 회장이나 감사 지위를 겸하고 있는 동별대표자도 위 규정에서 정한 의결정족수를 충족해야 함.

위와 같이 해석할 경우, 과반수 투표 및 과반수 찬성만으로 회장 또는 감사 지위까지 상실하게 되나, 구 주택법 시행령이 입주자대표회의 임원을 모두 동별대표자 중에서 선출하기로 규정하여, 동별대표자 자격의 유지를 임원의 자격 요건으로 삼고 있는 이상, 당연한 귀결임.

별도의 가중요건을 정해놓은 구 주택법 시행령의 취지를 몰각시킨다고 볼 수 없음.

긴급사무처리 권한은 위법행위를 이유로 해임된 경우까지 유추적용할 수 없음.

공사계약은 대표권 없는 자의 행위로서 무효라고 보아야 함.(서울고등법원 2017. 8. 30. 선고 2016나2087061 판결 약정금)